Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Kira getirisi, kiraya verilen bir gayrimenkulün yatırım maliyetine kıyasla ne kadar gelir sağladığını değerlendirmek için kullanılan temel göstergelerden biridir.

Ancak yalnızca aylık kira bedeline bakmak, yatırımın gerçek performansını anlamak için yeterli değildir. Satın alma maliyeti, yıllık giderler, boş kalma süresi ve bakım masrafları da hesaba katılmalıdır.

Brüt Kira Getirisi Nedir?

Brüt kira getirisi, bir yıl içinde elde edilen kira gelirinin gayrimenkulün toplam satın alma maliyetine oranlanmasıyla hesaplanır.

Formül:

Yıllık brüt kira getirisi (%) = Yıllık kira geliri ÷ Toplam satın alma maliyeti × 100

Örnek hesaplama

Bir konutun satın alma bedelinin 3.000.000 TL, aylık kira gelirinin ise 15.000 TL olduğunu varsayalım.

• Aylık kira geliri: 15.000 TL
• Yıllık kira geliri: 15.000 × 12 = 180.000 TL
• Satın alma bedeli: 3.000.000 TL

Brüt kira getirisi:

180.000 ÷ 3.000.000 × 100 = %6

Bu hesaplama, taşınmazın yılda satın alma bedelinin %6'sı kadar brüt kira geliri ürettiğini gösterir. Ancak diğer giderler henüz düşülmemiştir.

Net Kira Getirisi Nedir?

Net kira getirisi hesaplanırken kira gelirinden yatırımcıya ait giderler çıkarılır. Bu giderler taşınmazın niteliğine ve kullanım şekline göre değişebilir.

Örnek olarak şu giderler dikkate alınabilir:

• Bakım ve onarım
• Ev sahibinin karşılaması gereken aidat veya ortak giderler
• Sigorta ve vergi giderleri
• Kiracının değişmesi nedeniyle oluşan masraflar
• Taşınmazın boş kaldığı dönemlerdeki gelir kaybı
• Yönetim ve kiralama giderleri

Formül:

Yıllık net kira getirisi (%) = Yıllık kira geliri − Yıllık giderler ÷ Toplam yatırım maliyeti × 100

Formülün doğru uygulanması için işlem sırası açık yazılmalıdır:

Net kira getirisi (%) = (Yıllık kira geliri − Yıllık giderler) ÷ Toplam yatırım maliyeti × 100

Örnek net getiri hesabı

Yıllık kira gelirinin 180.000 TL, yıllık giderlerin 30.000 TL ve toplam yatırım maliyetinin 3.000.000 TL olduğunu varsayalım.

• Yıllık kira geliri: 180.000 TL
• Yıllık giderler: 30.000 TL
• Net yıllık gelir: 150.000 TL

Net kira getirisi:

150.000 ÷ 3.000.000 × 100 = %5

Bu örnekte yıllık net kira getirisi %5'tir. Vergiler veya hesaba dâhil edilmeyen başka giderler varsa sonuç değişebilir.

Amortisman Süresi Nedir?

Amortisman süresi, gayrimenkulün kira gelirleriyle yatırım maliyetini kaç yılda karşılayabileceğini kabaca gösteren bir hesaplamadır.

Basit hesaplamada:

Amortisman süresi (yıl) = Toplam yatırım maliyeti ÷ Yıllık kira geliri

Örneğin, toplam yatırım maliyeti 3.000.000 TL ve yıllık kira geliri 180.000 TL ise:

3.000.000 ÷ 180.000 = yaklaşık 16,7 yıl

Bu hesaplama brüt kira gelirine dayanır. Gerçek geri dönüş süresi, giderler, boş kalma dönemleri, kira değişimleri ve taşınmazın değerindeki değişiklikler nedeniyle farklılaşabilir.

Kira Getirisi Yüksek Olan Gayrimenkul Her Zaman Daha İyi Bir Yatırım mıdır?

Hayır. Yüksek kira getirisi önemli bir gösterge olsa da tek başına yeterli değildir.

Taşınmazın bakım ihtiyacı, kiracı talebi, satış kolaylığı, hukuki durumu ve ileride oluşabilecek masraflar da değerlendirilmelidir. Yüksek getiri oranı, daha yüksek risk veya daha fazla bakım ihtiyacıyla birlikte ortaya çıkabilir.

Kira Getirisi Hesaplanırken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Satın alma bedelinin yanında işlem giderlerini de hesaba katın.
• Gerçekçi bir kira bedeli üzerinden hesaplama yapın.
• Taşınmazın boş kalabileceği dönemleri dikkate alın.
• Düzenli bakım ve onarım giderlerini tahmin edin.
• Brüt getiri ile net getiriyi birbirinden ayırın.
• Kredi kullanılıyorsa finansman maliyetini ayrıca değerlendirin.

Krediyle satın alınan taşınmazlarda kira getirisi ile yatırımcının kendi sermayesi üzerinden elde ettiği getiri farklı kavramlardır. Bu nedenle kredi maliyetleri ayrı hesaplanmalıdır.

Sonuç

Kira getirisi, gayrimenkul yatırımını karşılaştırmak için yararlı bir ölçüttür. Ancak doğru karar verebilmek için brüt getiri, net gelir, toplam yatırım maliyeti ve olası riskler birlikte değerlendirilmelidir.